미분양 아파트, 단지별 아파트 거래량 및 등락율, 반등시기(23년 2월)

1. 미분양 아파트 현황

 미분양 아파트는 현재 약 6만 8천 호 정도이다. 불과 얼마 전까지만 해도 높은 청약경쟁률을 유지하던 로또청약이 현재는 엄청나게 증가했습니다. 원인은 상대적으로 비싼 신규아파트가 가격이다. 과거에는 주변 시세대비 상대적으로 저렴하다는 생각에 많은 수요가 몰렸으나, 현재는 주변아파트 가격이 조정되면서 상대적으로는 분양아파트 가격은 비싸지게 되었다. 이런 현상으로 점점 미분양아파트 물량이 쌓이게 되었다.

2. 단지별 아파트 거래량 및 하락률

22년 10월 ~ 23년 1월 아파트 거래량

 최근 주택가격 하락기간(2022년 10월 ~ 2023년 2월 16일) 동안 서울에서 가장 많이 거래된 아파트 단지
는 헬리오시티(59건)입니다. 다음으로는 파크리오 35건 고덕그라시움 33건, 고덕아르테온 28건, 잠실엘스 28건, 잠실 주공아파트 5단지 24건, 은마아파트 23건입니다. 

거래가 많았던 단지의 등락률

 서울에서 가장 많이 거래된 18개 아파트 단지의 최고가 대비 최저가 평균 하락률(등락률 a)은 35%로 나타납니다. 최근 하락폭을 줄이면서 최고가 대비 최근가격 평균 하락률(등락률 b)이 31%로 낮아졌습니다. 최고가 대비 가장 많이 하락한 단지는 상계주공 6(노원) 아파트이다. 이 아파트의 경우 약 45% 하락했다. 9억 4천만 원이던 아파트가 5억 2천까지 떨어졌다.  최고가 대비 최근가격 평균 하락률(등락률 b)이 가장 많이 하락한 단지는 고덕롯데캐슬베네루체 아파트이다. 이 아파트의 경우 약 39% 하락했다. 최고가 1억 6천8백만 원이던 아파트가 최저가 10억을 찍은이후 현재는 10억 3천만 원에 거래가 되었다. 하락기간에 거래건수가 상대적으로 많았던 단지는 우선 대단지 아파트이다.  대부분의 투자자들이 왜 대단지 아파트를 선호하는 이유는 분명하다. 하락기에도 가격이 떨어져도 결과론적으로 아파트를 현금화하기 쉽다. 급한 일이 있을 경우 아파트 가격을 아무리 내려도 안 팔리면 큰 손해를 볼 수 있다. 

3. 필자가 생각하는 아파트 반등 시기

 아파트 가격은 금리와 큰 연관이 있다고 생각된다. 최근 한국은행 기준금리를 동결한 상태에서 당분간은 올리지 않을 것으로 예상되며, 계속적인 보합으로 갈 확률이 높다고 생각된다. 만약 이런 추세대로 간다고 하며, 아마 23년 12월쯤 급매물로 나온 대단지 아파트를 노려볼만하다고 생각한다. 반대로 기준금리를 동결한 상태에서 다시 기준금리를 올릴 경우 좀 더 기다려 봐야 하지 않을까 하는 생각이다. 하지만 부동산이 가격이 장기적으로 봤을 경우 무조건 우상향 하는 성질을 가지고 있다. 따라서 실거주자 입장에서 현 부동산 시장은 상급지로 갈아타기 좋은 기회임은 분명하다. 무주택자라면 좀 빚을 내더라도 상급지에 도전을 추천하며, 1 주택자라고 하면 가지고 있는 부동산을 팔고 나서 구입을 생각해 봐야 할거 같다. 또한, 그나마 피치 못할 사정으로 처분할 경우를 대비해서 대단지 아파트 구입을 추천한다.